Atenció a la normativa sobre Arrendaments d’habitatge: derogat l’RDL 21/2018 de 14 de desembre!

06/02/2019

 

El Real decreto ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprovat pel  Gobierno del Estado el passat desembre i en vigor des del 19/12 ha deixat d’estar en vigor desde el 23 de gener de 2019, donat que el Congrés no l’ha convalidat (acord de derogació, publicat al BOE del 24 de gener de 2019)

 

Com recordareu, el gruix de l’RDL derogat modificava preceptes de la LAU 1994, en la seva versió modificada per la Ley 4/2013, i a més també establia alguns canvis a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, la LEC, la Llei d’Hisendes Locals i la Llei de l’ITP i AJD.

 

Com queden regulades, doncs, qüestions tan importants com la duració mínima del contracte d’arrendament, la pròrroga, la fiança, les despeses de formalització o l’actualització de les rendes?

 

Pel que fa als contractes de lloguer d’habitatge que s’hagin celebrat del 23 de gener en endavant, el règim jurídic és el següent:

  • Duració mínima del contracte i de l’eventual pròrroga: torna a ser d’un període de 3 anys amb pròrroga d’un any (si no es denuncia el contracte) com estableix la Ley 4/2013, a diferència dels 5 anys que establia el derogat RDL si l’arrendador era persona física, i 7 anys si era persona jurídica – en ambdós casos, +3 anys de pròrroga si no es denunciava el contracte–)

 

  • Garanties complementàries: l’RDL les limitava a 2 mensualitats en cas d’arrendament d’habitatge.  Amb la derogació, les garanties complementàries tornen a ser il·limitades. Ara bé, pel que fa a la fiança, SÍ QUE EXISTEIX un límit, que es fixa en una mensualitat pels arrendaments d’habitatge i en dues pel cas d’arrendament no-d’habitatge, el que ja estava establert amb anterioritat a l’RDL.

 

  • Despeses de gestió immobiliària y formalització del contracte quan la part arrendadora és una persona jurídica: serà, com era abans del DL, un tema que hauran de convenir ambdues parts.

 

  • Actualització de la renda: ja abans del DL la legislació recollia l’obligatorietat de pacte explícit perquè la renda pugui ser actualitzada. Això ni va canviar amb el DL ni canvia ara, que s’aplica la legislació que regia anteriorment.

Ara bé, sí que es produeixen canvis en la regulació de l’actualització de rendes dels anomenats ‘contracte de renda reduïda’, que a l’RDL sí que quedava limitada (imposava un màxim de la revisió que no superés l’IPC): com a conseqüència de la derogació, la categoria ‘contractes de renda reduïda’ desapareixne de la LAU i per tant ja no existeix la limitació de l’actualització IPC, sinó que ara com tots els contractes de lloguer d’habitatge, el requisit perquè la renda pugui ser actualitzada és que consti com a pacte explícit. 

En tot cas, recordem que cal tenir present, pel que fa al règim jurídic de l’arrendament d’habitatge, que als contractes celebrats entre el 19 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019 SÍ que els aplica l’RDL 21/2018, actualment derogat, i a la resta de contractes d’arrendaments urbans, la legislació que pertoqui, que no sempre és fàcil de determinar: recordeu que des de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964) i fins ara, hi ha hagut diverses modificacions i noves normes (i força interpretacions jurisprudencials): el Decreto Boyer (1985), la LAU del 1994, les seves Disposicions Transitòries, i la modificació d’aquesta per la Ley 4/2013.